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CORC:写字楼综合体产业园研究简报(599期)

http://www.eywq.net  2019/3/6 10:30:00 来源:

  消费升级、扩大开放为中国商业地产带来新机遇

  世邦魏理仕预计,2019年中国主要城市写字楼需求增长将稍有放缓,核心区域韧性显现,零售物业在消费企稳的背景下供需?#20013;?#26106;盛,线上线下的融合进一步深化,商场跨界的功能将升级。

  2018年中国的写字楼需求呈现前高后低的趋势。TMT和共享办公继续扩张,但受到下半年经济增长减速和互联网金融行业动荡的影响,全年新增需求为537万平方米,同比下跌12%。

  展望2019年,经济增长和贸易环境不确定性并未排除。世邦魏理仕预计,全国17个城市的写字楼新增供应有望突破千万平方米,而新增需求总量预计同比小幅下降1.3%至约530万平方米。在需求下滑与?#20013;?#20805;沛的新增供应叠加作用下,国内主要城市平均空置率预计在年末将突破20%,二线城市平均空置率料将接近30%。

  2018年华北区物业市场回顾及2019年展望

  2018年,两个位于丽泽金融商务区新项目的竣工标志着该区域正式?#26009;啾本?#30002;级写字楼市场。回顾全年,六个共计约55万平方米的新项目完工入市,全市总存量因此同比上升8.6%至约691万平方米。

  2018年?#26412;?#30002;级写字楼市场需求总体坚实,年内入市的大量高品质新项目亦对租赁需求产生刺激作用,全市全年总净吸纳量达到38.2万平方米,同比增长12.0%。新兴子市场表现活跃,望京与?#21069;?#21512;计贡献?#26412;?#24066;全年净吸纳量的87.1%。依行业划分,科技与金融类租户仍为需求的主要推动力,灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此,充足的新增供应仍于2018年末将全市整体空置率同?#38887;?#21319;1.7个百分点至10.0%。

  租金方面,新入市项目普遍低于全市平均租金水平,发展?#26174;?#21450;新增供应充足的子市场亦因激?#19994;?#31454;争租金受到一定冲击,因此2018年全市平均租金同比下调1.4%至人民币327.1元每?#26053;?#24179;方米。

  展望2019年,十个共计约84万平方米的新项目计划入市,其中84.4%将位于CBD核心区与丽泽金融商务区。

  重庆甲级写字楼存量升至260万平 空置率同比下跌

  2018年重庆优质写字楼市场仅录得约19万平方米的新增供应,同比大幅减少52.9%,创近八年新低。其中第四季度交付的龙湖新壹街为大观音桥板块四年来首个新增项目。至年末,重庆甲级写字楼总存量升至260万平方米。

  在供应显着回落的背景之下,市场需求稳中有升,全年净吸纳量实现39.2万平方米,同比增长13.9%。因此,重庆优质写字楼市场整体空置率同比下跌6.3个百分点,报34.2%。受宏观经济影响,年内写字楼需求走势呈先扬后抑的态势,上半年净吸纳量创历史同期新高录得28.3万平方米,而下半年净吸纳量缩减至11.1万平方米,降幅超六成。

  展望2019年,重庆写字楼市场新增供应回升至67万平方米,其中包括备受瞩目的来福士广场。2019年中国经济预计将进一步放缓,企业经营预期的不明确性亦将上升。该趋势投射到写字楼市场表现为办公需求的缩减?#32422;?#20225;业为应对不稳定性对以联合办公为代表的第三方办公运营商的接纳度上升。

  杭州写字楼租赁需求回暖呈现多元化 全年超30万新增供应

  全年超30万新增供应入市,空置?#24066;?#24133;回调。2018年第四季度,位于黄龙商务区的黄龙万科中心二期A、B栋、钱江新城的君豪中心正式竣工入市。其中黄龙万科中心是黄龙商务区继2015年以来第一次迎来新增供应,该项目有着良好的预租表现。然而受连续三年新增供应保持高位影响,杭州甲级办公市场空置率同比小幅上涨0.8个百分点,至25.4%。

  新增供应抑制租金涨幅,投资市场年底集中成交。2018下半年起,?#20013;?#30340;新增供应及吸纳速度放缓使?#31859;?#37329;上涨动力不足。2018年全年甲级办公市场租金同比仅上涨1.6%,录得4.7元/平方米/天。

  受近两年杭州甲级办公楼市场的稳定发展、租金收益看涨?#32422;?#22478;市能级发展的带动,投资市场氛围仍较为活跃。本季度录得两?#25910;?#26635;成交,均位于新兴商务区,以区域发展潜力及项目增值空间获得投?#25910;?#30340;青睐。

  2019年办公市场展望:2019年杭州甲级办公新增供应量将小于2018年,传统核心商务区新交付项目将为市场带来新活力。预计整体吸纳量将保持稳定,与新增供应持平。

  天津甲级写字楼总存量达205.2万平 租金承压或将下行

  截止2018年第四季度,天津市甲级写字楼市场共迎来了三个新项目入市,新增供应面积达18.9万平方米。季末天津甲级写字楼市场总存量上升至205.2万平方米。新八大里商圈的两个新入市项目?#29575;?#35813;商圈空置率位居六大商圈之首,高达97%,同时全市甲级写字楼市场空置率环比上升4.7个百分点,至37.5%,写字楼市场库存压力?#20013;?#21152;大。

  四季度,天津甲级写字楼租赁市场表现平淡,季度净吸纳量为29,641平方米,环比下降69.5%。平均租金环比下降1.0%,至每?#26053;?#24179;方米人民币107.1元。

  2019年,天津写字楼市场预计迎来供应高峰,10栋写字楼将带来83.6万平方米的新增供应,市场空置率将?#20013;?#36208;高。

  ?#21069;?#21830;圈名门多福生活广场停业调整 或转型城市奥莱

  近日,记者走访亚运商圈看到,紧邻?#32972;?#36141;物中心亚运村店的名门多福生活广场贴出公告,由于经营不善及违约行为,商场的物业产权人已与?#26412;?#21517;门多福商业有限公司解除合同,并将商场出租给乐胜?#26412;?#21830;业发展有限公司经营。对于日后再次转型的打算,乐胜?#26412;?#21830;业发展有限公司在公告里表示,此次闭店后,该商场将优化购物环?#22330;?#25552;升顾客体验,从而打造成符合亚运村地区消费者需求的综合购物中心。

  对于该项目日后的发展走向,有不愿具名的知情人士向?#26412;?#21830;报记者透露,商场日后也将转型城市奥莱,并引入新零售超市?#25512;放?#39184;饮加强社区消费黏性。

  大悦城接手大兴王府井百货打造大悦春风里

  据?#26412;?#21830;报报道,位于黄村火神庙商业中心F座的王府井百货大兴店被大悦城地产收?#28023;?#32780;位于E座的儿童城也即将于1月18日正式关闭。据知情人士表示,大悦城地产仅仅只收购了E座和F座,并改为"大悦春风里"项目,而合同并未到期的新华国际影城大兴店也在去年12月1日?#40644;韧?#19994;。

  小米武汉总部今年将再租1.3万平方米写字楼

  1月16日,省政协委员、小米顺为武汉总部负责人刘国俊透露,2018年,小米武汉总部在短短一年时间,就完成产值100多亿元,今年准备再租1.3万平方米写字楼,满足业务日益增长的需求。

  刘国俊介绍,小米武汉总部包括小米武汉总部、金山武汉总部、顺为武汉总部三大总部。2017年,小米创始人雷军等企业负责人经实地考察,决定将第二总部落地武汉。

  ?#26412;?#40723;励闲置商业、办公、厂房依规改建为集体宿舍

  ?#26412;?#24066;住建委相关负责人介绍,今年?#26412;?#24066;将多措并举筹集供应租赁房源。除了传统的保障房渠道外,?#26412;?#24066;今年还将继续大力建设、供应集体租赁房,鼓励闲置商业、办公、厂房改建为职工集体宿舍;公租房备案家庭也可以选择到市场租房,再获得一定的市场补贴。

  ?#26412;?#22478;市副中心产业和居住用地比例将从1:1.3调整到1:2

  ?#26412;?#24066;副市长隋振江表示,建立更良好的职住关系,将产业用地和居住用地比例从现状的1:1.3调整到1:2,到2035年达到平衡,基本实现在副中心工作、在副中心居住。鼓励功能兼容和复合利用,就近满足?#29992;?#24037;作、居住、休闲等需要。完善住房体系,建立完善的住房保障体系和商品住房调控体系。加强与公?#27493;?#36890;耦合,实现居住区与重点功能区轨道交通一?#20301;?#20056;便可到达。

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