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调控会加码,但多重因素显示楼市仍将刚性回暖

http://www.eywq.net  2019/4/23 9:45:00 来源:

随着3月份70城房价数据,楼市再一次泛起了不小的涟漪。

行情层面,3月份70城房价的确表现出抬头的趋势。

新房上涨的城市数量明显增加,3月份是65个,比2月份多8个;二手房同样如此,上涨的城市有57个,比2月份多10个。更重要的是,在更能反映市场预期层面的二手房价格方面,涨幅是有扩大的。

一线城市二手房价格环比上涨了0.3%,涨幅扩大0.2个百分点,31个二线城市环比上涨1.2%,而2月份是下跌0.2%。35个三线城市二手房环比上涨0.5%,涨幅扩大0.3个百分点。


对于3月份的楼市数据。

各方表态非常多,总体是希望给楼市泼点凉水的。

住建部在19日率先表态,总体稳定,但部分热点城市住宅销售回暖,土地市场热度回升,需引起高度关注,目前住建部已经对今年一季度地价和房价波动幅度较大的城市进?#24615;?#35686;。

20日,新华社发布消息,高层再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的?#20445;?#36825;个信号还是比较强烈的,因为在一些关键时间节点,比如2018年12月和2019年3月,都没有提,但却在3月份的70城数据发布之后提了,这很少见。

一些专家也认为应对当前楼市发展保持高度关注。比如人行调查统计司原司长盛?#27801;?#23601;表示,当前宏观经济形势有利于房价上涨,应该坚持调控,谨防新一轮房价上涨。而一些研究机构则表示,部分城市可能会升级调控政策。

不过,对于3月份的楼市数据,我们应该先知道一点,为什么会这样?

3月份的房地产回暖跟地方城市关系并不大,地方城市总体仍然是在小打小闹,总体政策并未转向。我个人认为,这一波小阳?#28023;?#36319;货币有直接关系。3月份已经确定了积极财政、宽松货币的策略,实际上,在执行层面来的更早。各种减税非常多,信贷非常充裕。3月份的央行金融报告已经说明了一?#23567;?#24403;前楼市的走向是决策层希望看到的,如果没有房地产的超预期,何来一季度6.4%的超预期增长率?要知道在3月份,他们还在说“?#20048;?#25151;价下跌?#20445;?#21482;能说,3月份的楼市数据,有点超预期了,需要?#21040;?#28201;。


实际上,相对于3月份的终端楼市数据,上游的土地?#26041;?#26356;值得警惕。

一线城市的二手房总体是向好的,但就真实市场而?#35029;?#20063;就是热?#20173;?#21152;了。以?#26412;?#20026;例,?#28216;?#36825;一个多月来实地看房的情况来看,二手房的确回暖,但这种回暖并不是指房价上涨。搁以前,组合贷在?#26412;?#26159;相当难办的,现在组合贷也比较容易办,公积金流程简化,商贷房贷周期更短,周期的缩减,对以置换需求为主的京城二手房市场,利好还是比较明显的。挂牌房源中降价的仍然比涨价的多,总体表现是房子好卖了,但砍价空间减少了,成交量增加了。

但上游的土地市场,个别城市的确出现了一些溢价率明显超预期的地块。比如杭州去年土地市场还是比较冷清的,但3月份已经出现了不少溢价率封顶的地块。整体来看,中指?#26477;?#27979;的300城中,3月份流拍率仅有1.8%,是一年多以来的月度最低水平,而一季度的300城楼面价环比上涨17%,14.6%的溢价率环比去年四季度也是提高了8.1%。

开发商手里有钱了,负债问题随着信贷成本下降,新债换旧债有条不紊进行,着急补充土地储备的势头非常明显,这一切都是跟信贷密切相关的。一季度新增人民币贷款5.81万亿,新增社融8.18万亿,是远超预期的。

我们必须清楚一点,所谓的楼市回暖,超预期,更明显表现在住房成交量开始放大,至于房价并未明显增长,现在需要警惕的是高价地入市对后市房价上涨带来的刚性传导。所?#35029;?#25105;判?#24076;?#26410;来房地产调控也许会出现收紧的情况,但主要会在土地市场上发力,也不过是压压惊而已,更不会真的打压。

至于住房市场的调控收紧,会有更多通知出来,但基本上是做做样子的,货?#19968;仓?#23601;快要进入尾声,如何稳住房地产才是地方城市当前最大的命题,又哪会有动力来加码呢?

比如呼和?#38138;?#23601;刚刚宣布大学生满足一定条件可?#22253;?#20215;买房。半价买房,?#27604;?#19981;会要开发商来让利,钱从哪里来,你我都很清楚,这?#27604;?#26159;在刺激市场,但却有个很正当的理由来包装。


当前楼市的回暖是有着一系列信心传导的。从3月份到4月份,我们已经数不清有多少城市在房贷利率,公积金贷款等层面的放松,更别说刚刚公布的2019年新型城镇化目标了,连超大城市都被要求调整过去严苛的落户方案,在这些重磅炸弹面前,购房需求的?#22836;?#37327;是无法阻挡的。

比如外部的贸易环境有望转好,财税货币政策利好,落户力度进一步加大等。更重要的是就房地产自身而?#35029;?#32463;过近3年的调控,调整已经基本到位,继续下行的空间已经没有了,大家都清楚这一点,不仅是投资客,连大部分刚需也承认这一点,这是市场的力量。

“对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示?#20445;?#29616;在回头来看看这句话,翻译一下就是“波动幅度较大才会预警”。所?#35029;?#25351;望掉头转下,根本不现实。

未来楼市走向,三四线城市肯定不会去打压,而一二线即使打压,趋势也不会改变。楼市回暖还在继续,这种回暖接下来可能会缓一点,仅此而已。

这样的市场,其实对于大多数购房者来说,利大于弊,比如,很多购房者并不会被打乱购房计划,可?#22253;?#37096;就班筹集购房资金,可?#22253;?#24515;去卖房买房。而且这也是从购房一线得到的最真实的感受。

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