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房地产市场红五月开局遇冷 城市分化持续加剧

http://www.eywq.net  2019/5/14 10:55:00 来源:

尽管楼市“小阳春”之声不断,但随着五一小长假落幕,假期热销效应并未如期光顾。据了解,五一40个重点监测城市累计成交161万平方米,同比下降55%。各线城市成交量皆有回落,二线城市以下降68%同比跌幅居首。

自4月份以来,市场降温势头就已显现。该月全国28个重点城市整体成交2344万平方米,同、环比均降2%。

业内观点认为,当前一线和部分二线市场的阶段复苏,只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨?#21482;?#39044;期不断强化,推动积压的刚需、改善类自住需求?#22836;擰?只?#38656;求“消耗”后市场将复归常态。

五一楼市成交遇冷

一季度以来,楼市热度持续未退。全国70城房价上涨,部分城市土拍大热,高溢价地块频频。据监测全国重点城市商品住宅供求统计来看,一季度多数一二线城市同、环比皆实现正增长,二线城市新开项目去化率也有回升。

但此番势头并未稳定延续,五一假期房地产市场成交遇冷。

值?#31859;?#24847;的是,一向火热的二线城市同样“失约”。五一假期11个二线城市成交量降至历史低位,同比下降68%。合肥、长?#22330;?#38738;岛等市场显著转冷,成交量同比跌幅超70%,南京、成都更是下跌超80%。

即使如苏州,五一假期市场同样遇冷。4月份苏州房价、成交量双双上涨,多个板块的“地王”纪录被刷新,但五一期间其成交量同比下降16%。此外,25个三四线城市成交量同比下降43%,各城市市场显著分化。

自2018年下半年以来,随着房地产市场陷入调整期,市场惯有的小长假热销效应明显减弱。克而瑞研究认为,2019年五一假期,更多人还是选择拜访亲?#36873;?#22806;出旅游等,而?#24378;?#25151;、购房。多数城市项目案场?#23548;实?#35775;量不尽如人意,成交量大幅回落也属正常现象。

“回暖”基础不牢

?#23548;?#19978;,市场降温势头早已隐现。4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米,同、环比均降2%。其中一线城市成交面积环比降9%,同比升56%,广州、深圳均阶段性回调,环比降幅均在30%左右;二三线城市总体成交面积同、环比分别降6%和1%。

此外,据链家二手房实时交易监测统计显示,4月份一线城市成交出现20%~30%?#24149;?#27604;下降。其中,?#26412;?#20108;手房市场交易量环比下降34%。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,4月份环比下降并非市场转冷,而是3月成交集中?#22836;?#21518;的自发回落。

这一判断?#24149;?#30784;是,此前?#26412;?#24066;场升温是“升而不热”。一季度?#28909;?#24180;四季度升温不少,但与往年年初升温并无太多不同。之所以有?#31859;?#19968;是调控效应进一步被消化,二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策带来市场预期改善。

易居研究院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;同样认为,对于类似城市成交出现小幅下滑,或和此前需求提前透支有关。市场分化也将继续存在,部分中小城市预计会降温。

3月份以来,房地产市场“小阳春”骤现。新房市场连续两月常规回落后,3月份商品住宅成交量迎来明显回升,整体环比上涨73%,“小阳春”行情确实显著发生。

据4月25日中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》,此次楼市“小阳春”出现的主要原因有:

一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。

二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期由悲观向谨慎乐观转变。

但高光之下,随着“红五月”开局遇冷,楼市阳春之势持续?#28304;?#30097;。

三四线城市回调压力巨大

市场不确定性?#28304;?#26102;,中央政治局会议重申房住不?#30784;?#33258;然资源部强调分类供地、住建部将对城市市场预警,政策信号再为楼市注入“稳定剂”。

许小乐认为,在稳增长?#22836;?#39118;险之间,既要通过适度宽松?#24149;?#24065;流动性,加大对实体经济的支持,又要?#20048;?#36164;金以不合法渠道流入房地产,进一步推高杠杆。年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制,市场快速升温的动力难以为继。

克而瑞研究同样表明,当前一线和部分二线市场的阶段复苏,只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨?#21482;?#39044;期不断强化,推动积压的刚需、改善类自住需求?#22836;擰?只?#38656;求“消耗”后市场或将复归常态。

“随着红五月开局不佳,未来城市成交分化格局将延续更长时间。”克而瑞研究认为,一、二线城市市场需求相对充足,成交量仍可维持高位;三四线城市难言乐观,房地产市场依旧面临一定的调整压力。

具体来说,长三角部分城市如南京、杭州、合肥、苏州等经过2018年调整,市场已逐?#20132;?#24402;理性,供应?#20179;?#27493;放量。加之放开落户、限购松绑等新政,对成交也有一定刺激作用,预计这类城市成交量会小幅转暖。

以福州、厦门、南宁、昆明等二线城市为典型代表,土拍市场热度居高不下,高溢价地块频出,成本驱动增强了购房者对后市预期,加之政策调控也有不同程度松绑,市场回暖在意料之?#23567;?

中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等因人口基数较大、城市基础配套完善,短期内市场需求依旧旺盛,热度将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷,库存压力相对较大,后期走势不容乐观。

?#23548;?#19978;,城市分化之势早已显现。据上述社科院报告,在此前“小阳春”态势中,一线城市房价小幅上涨,准一线及二线城市房价涨幅扩大。但三四线城市房价涨幅略有收窄,“小阳春”基础并不牢固。

纬房指数监测显示,2019年3月,三四线城市房价平均环比上涨0.196%,涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为72个,比上月减少2个。三四线城市中的上涨城市占比为61%,比上月减少1.7个百分点。

“从城市化总体格局看,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投 资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。”上述报告认为,三四线城市“小阳春”趋于消退,房价将稳中有降。

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