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专题|2019年中国城市房地产市场投资前景研究报告

http://www.eywq.net  2019/7/19 13:42:00 来源:

2018年以来,房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面,“房住不炒”贯穿始终,地方调控也在不断迭代,各地房调控日趋多样化,总的来看,地方政策张弛有度、“一城一策”政策得到贯彻和落实。在此背景下,当前各能级城市出现了新的变化:一线城市在政策严控之下,房地产市场发展趋于稳定。二线城市在“人才争夺战”中受益最多,购房需求与外来人口同步快速上行,西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来,这些城市的投资的机会和风险也再一次?#39184;?#20986;现。三四线城市,随着货?#19968;仓?#30340;逐渐退出,以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉,大多数三四线城市销售开始回归平淡,只有少数城市市场能保?#21482;?#28909;,因此对于企业而言,在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。

为对不同城市的发展前景进行客观的量化评价,2019年CRIC研究中心在历年的研究基础之上,进一步改进和完善分析方法,同时结合市场形势,?#24405;?#20837;地价变动相关指标,构建了更为完善、更契合市场的指标体系,综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔?#21697;?#31561;多种数学工具,对房地产市场前景进行定量化研究,对不同城市能级的前景来源予以剖析,并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。

榜单发布


榜单解读

01、格局:长三角领跑全国、粤港澳继续赶超

TOP50市场份额下滑

前景排行前10的城市和上年相比变化较小,依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中,成都市场热度比较高,取代武汉成为TOP5中的一?#20445;?#37073;州市场热度上涨显著,取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外,四个一线城市中上海依旧领跑,广州超越?#26412;?#19978;升一位,排在第二位,深圳与上一年位次相同,依然排在第4位。

长三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于经济实力雄厚,?#29992;?#36141;买力强,在行业中目前仍然保持着领先的状态。作为国内发展较为完备的城市群之一,长三角向来是投资的?#35753;?#21306;域,前景排名前10的城市中就有3个来自该区域。尤其是2019年上半年,长三角土地市场热度趋高,不仅仅是一二线城市溢价率节节攀升,受益于产业转移的影响,阜阳、宣城、嘉兴、湖州等三四线城市人口出现回流、土地市场热度也处于高位。值得注意的是,粤港澳大湾区利好城市的房地产投资前景排名较2018年均有所提升,譬如佛山上升7位,东莞提升4位、惠州上升2位,珠海提升18位。

联系最新行业走势来看,2018年经历了调控由紧?#20102;?#30340;转折,前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策?#20013;?#39640;压,整治市场秩序,上调房贷利?#23454;齲?#22235;季度调控政策略有松动迹象,广州、武汉、南宁等城市局部放?#19978;?#20215;,多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面,国开行上收棚改审批权限,并要求因地制宜地推进棚改货?#19968;仓茫?#20197;致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此,2018年度销售面积和销售金额?#28304;?#30772;上年纪录,全年商品房销售面积17亿平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额15万亿元,增长12.2%。

从资源集中度情况来看,前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市,19个三四线城市,这50个城市拥有全国30%的常住人口,集中了61%的房地产开发投资,但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降,集中度对比2017年有所下降,城市排名格局不再是“市场规模越大越好?#20445;?#19979;图非中国全域地?#36857;?#35832;岛疆域未显示)。


02、分化:东部二线排名提升

中西部三线城市前景堪忧

从各能级城市综合得分来看,除一线城市得分与去年?#21046;?#22806;,其余能级的城市得分均有所增加。各能级城市的前景平均得分?#30452;?#20026;80、46和23,可以看出能级之间的“?#23545;觥?#24046;异呈缩小之势。

受严苛的调控政策的影响,一线城市商品房去化速?#35753;?#26174;放?#28023;?#20294;由于一线城市整体经济实力较强,在购房需求和购买力等相关指标方面表现均十分突出,加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势,整体优势依然显著。值得注意的是,在人口因素上,由于二线城市“抢人大战”不断升级和扩容,加之一线城市典型如?#26412;?#19978;海两城治理大城市病、控制人口容量等因素的影响,一线城市人口增速放缓速度逐渐加剧,使?#36152;?#20303;人口平均排名?#26377;?#19979;降的趋势,但对于整体供不应求的楼市来说,对城市的总排名影响力较小。因此,一线城市的地位依旧不可撼动。

二线城市今年平均排名相比上年下降了4个名次,超半数的城市排名呈下降趋势,尤其集中在东北和西北区域,但东部二线城市市场前景依旧较好。其中,排名上升最为显著的当属西安,由19位上升至13位,究其原因,主要是由于抢人大战后,西安人口增量显著,使得市场前景大幅提升。

三四线城市今年平均排名相比上年上升了1个名次,其中佛山和无锡表现突出,排名均明显提升,并均进入榜单TOP20,佛山主要是受粤港澳大湾区利好影响,人口吸引力大幅提升,人口增速单指标排名由39位上升至21位,使得城市前景排?#20889;?#24133;上升,由18位上升至11位,成为三四线前景排名最优城市;此外,大湾区城市惠州、东莞表现也较突出,城市排名较2018年?#30452;?#19978;升2位和4位;而无锡则是受良好的产业基础的影响,与其类似的城市还有绍兴、嘉兴、湖州等城市,受近些年产业转移的影响,这些城市人口出现了回流,城市竞争力有了大幅提升。但是相当一部分三四线城市,尤其是中西部三四线城市,受货?#19968;仓?#31163;场的影响,发展前景堪忧。


03、供给:货币?#20179;?#36864;场、去化速度放?#27721;?

三四线供地计划普遍偏保守

在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下,各城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量。结合各城市实际消化周期来看,目前大多数城市的供地计划还是相对保守,或是和主管部门要求相符、或是略低一档。

一线城市总体而言看供应较为稳定,?#26412;?#21644;广州2019年宅地供应与2018年基本?#21046;劍?#20004;城投资前景排行也并未产生较大变化。二线城市前期市场热度处于高位,多数城市商品住宅去化周期处于12个月以下,尤其是成都、苏州、西安、长?#22330;?#21335;京、宁波、南宁等城市去化周期6-12月之间,可?#23454;?#22686;加供地,但事实上,西安、苏州、长沙2019年宅地供应较2018年供应量或减少、或?#21046;劍?#21487;以预想,大部分二线城市由于土地资源十分紧俏、未来土地竞争热度大概率将?#26377;?#39640;位。

榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性,如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市,在今年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例,即使剔除掉保障房用地,2019年住宅供地还高达158公顷,不仅同比2018年上涨了26%,对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看,供应量也显著偏高。在2019年的榜单中,厦门的投资前景排行也由16位降至21位。


三四线方面表现更甚,城市供地计划更为保守。目前如广西的玉林、梧州、北海、贵港,福建的安溪、龙?#25671;?#24179;潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年,土地供应均偏少。这些城市中,尽管梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大?#33487;?#22320;供应量,但由于这些城市楼市热度较高,这些城市土地依旧供不应求,房地产投资前景呈上升趋势。表现最为突出的当属南通,由于市场热度?#26377;?#23429;地去化周期明?#36816;?#30701;,由6年降至4年,使得房地产投资前景排名大幅提升,由164位升至109位,上升了59位。


当然,大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关,自2018年下半年货?#19968;仓?#36880;步退场之后,三四线城市?#20013;?#36208;冷,尤其是缺乏产业支撑、人口?#20013;?#22806;流的城市,市场更是萧条,为避免陷入新一轮的库存风险,这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为?#29616;?#30340;东北三省,省内多个城市2019年宅地供应大幅削减,大部分城市宅地供应降幅在30%以上。

04、赶超:地价过快上涨拖累部分二线排名

长三角、粤港澳强三线排名上升

总体来看,一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势?#20013;?#25104;为投资前景最优的4个城市,其他城市与一线城市之间存在较难以跨越的鸿沟;二线城市由于地价过快上涨、盈利?#21344;?#32553;小等原因,不少城市的投资前景排名均有所下降,而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市,今年则排名明显上升。

排名TOP20的城市中,佛山、西安和无锡?#30452;?#19978;升7、6、4个名次,佛山名次上升,主要是由于常住人口增速?#35813;停?#25130;止2018年底,佛山常住人口高达790.57万人,比2017年末增加24.90万人,购房需求进一步提升;西安也是如此,受人才新政的利好,西?#27493;?年人口增速?#35813;停?#22686;速居于全国第7位,城市进一步扩张;无锡一方面受城市扩张的影响,另一方面是受城市经济综合实力较强,城镇人均可支配收入水平在全国排在第11位,同时购买力处于较高水平,使得投资前景明显上升;重庆则是TOP20城市里,排名降幅最大的城市,去年重庆投资前景位列第9位,但重庆一方面土地供应过量、去化周期较长,另一方面重庆城镇?#29992;?#21487;支配收入水平也处于?#31995;退?#24179;,住房购买力不足,另外,基础设施建设也相对缓慢,种种因素叠加之下,使得重庆投资潜力明显下降。

受棚改货?#19968;仓?#36880;步退场、房价快速上涨、人口外流等因素的影响,中西部三四线城市购房需求和购买力明显减少,大部分城市前景排名有所下滑,典型如河南省的三四线城市,受郑州虹吸效应的影响,南阳、开封、商丘、驻马店等城市常住人口呈现减少趋势、城市活力不足,前景排名显著下滑,尤其是驻马店,排名下滑33个名次。

相比之下,长三角和珠三角区域大部分三四线城市排名则明显上升,以长三角为例,35个三四线城市中有23个城市排名均上升,涨幅最大的城市为芜湖,究其原因,主要是受长三角一体化影响,芜湖产业升级速?#35753;?#26174;加快,常住人口增量也翻倍式增长,截止2018年底,全市常住人口374.8万人,比上年增加5.2万人,达2017年人口增量的2倍之多,加之芜湖土地供应速度放缓、供求压力明显得到缓解使得投资前景排?#20889;?#24133;提升,由159位升至50位。另外,常州、滁州、南通、扬州等城市或受人口增量优势影响、或受房价相对?#31995;?#24433;响,投资前景排名也大幅提升,排名?#30452;?#19978;涨62、59、59、54位。此外,受粤港澳大湾区规划利好影响,珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨,尤其是珠海,城市前景排行由59位提升至41位。


各能级表现

01、一线城市:大湾区规划利好下广州购房需求旺盛

成交量巨大,投资机会更大

一线城市作为国内经济发展最好的四个城市,对流动人口的吸引力远超出二三线城市。基于庞大的人口基数以及快速增加的人口,一线城市的购房需求一直比较旺盛,但由于供应紧?#20445;?#20351;得城市房价一直处在高位。房价高企下,?#29992;?#36141;房压力也在增加,从2017年常住人均储蓄可购商品住宅面积来看,一线城市的平均?#21040;?#20026;4.02平方米,远低于二三线城市。

具体来看,一线城市中供求关系最紧张的深圳,房价也是四个城市中最高的,?#29992;?#36141;房压力最大,人均储蓄购房面积仅为1.83平方米,几乎是全国人均储蓄可购房面积最少的城市;上海和?#26412;?#30340;人均储蓄购房面积相差不多,?#30452;?#20026;4.29平方米和4.10平方米;广州是四个城市中可购面积最大的城市,人均储蓄购房面积达到5.86平方?#20303;=系?#30340;房价以及相对宽松的购房政策使得广州近几年商品住宅成交量一直位于四市之首,而在2019年年初粤港澳大湾区规划确定广州的核心发展地位后,广州的市场前景更加向好,加之其土地供应较充裕,因此在2019年排名中广州的排名提升至第2位,仅次于上海。


02、二线城市:大连、贵阳城市扩张过快

推动库存风险上升

“抢人大战”背景下,今年二线城市人口快速增加,但城市扩张的速?#35753;?#26174;更快一些,使得部分城市土地供应明显过量。从人均供应的角度来看,二线城市在2015年至2017年间人均商品房用地成交面积达到5.39平方米,明显高于一线和三四线城市的平均值。结合各城市的土地消化周期来看,33个城市中有20个城市消化周期增加,其中大连、贵阳、太原等城市土地消化周期相比上一年都增长了一年以上,库存风险明显上升。


同?#20445;?#30001;于企业在2019年上半年关注度重回二线,二线城市的热度一度上涨至高位,导致城市的地价快速上涨。从19年上半年土地成交来看,重点关注的二线城市中仅有少数城市如苏州、武汉等地价有所回调且幅度有限,多数城市的地价还是上升趋势,其中西安、重庆、郑州等城市地价更是创下3年以来新高,拿地成本明显增加。并且,从价格下调地块的分布来看主要集中在郊区,主城区的土地仍然备受房企?#25918;酰?#25343;地门槛也越来越高,特别是杭州、苏州、合?#25910;?#26679;热度较高的城市,拿地成本增加的风?#25112;?#22823;。

03、三四线城市:城市分化加剧

传统三大经济区城市前景更?#21892;?

除了阜阳、宿州这类人口回流比较突出的城市以外,发展前景较佳的城市仍旧当属三大经济区内的三四线城市。单从2017年商品房成交金额来看,排名靠前的全部来自三大经济区,其中大湾区共有4个城市进入前10,?#30452;?#26159;佛山、惠州、东莞和珠海,佛山的商品成交金额更是高达2362亿元,是三四线城市中成交金额最高的城市;长三角入榜城市最多,共有5个城市,温州、无锡和南通的成交金额均在1000亿元之上;京津冀则仅有?#30830;?#20837;榜,2017年成交金额为935亿元。

这些三四线城市由于承接了一线城市的外溢红利,经济、人口等各方面宏观指标表现都比较出色,如无锡、佛山等强三线的GDP已经可以比肩多数二线城市,承接深圳制造业的东莞、中山的常住户籍人口比更是排在全国前列,集聚了大量的流动人口。并且,随着区域经济发展的进一步融合,这些城市无疑会受到的辐射带动作用会更大,如广佛一体化,长三角一体化?#32423;?#21306;域内的三四线城市产生巨大的利好,房地产市场发展前景?#21892;凇?#20174;2019年上半年土地市场表现也能看出这一点,在市场下行的当下,热点城市如佛山、东莞、温州等由于城市经济实力强劲,?#29992;?#36141;买力强,吸引了大量的企业布局,土地市场火热,成交溢价率较高,而多数三四线城市出让的土地则基本是底价成交。

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